1.为什么要实行房地产租赁管理

 

房地产租赁市场成为特区整体房地产市场的重要组成部分，也带来了一系列社会问题，如一部分承租人利用出租屋逃避国家计划生育管理或从事各种犯罪活动;出租人偷税漏税，随意提高租金;承租人逃租、擅自转租、故意破坏房地产等。为了解决这些问题，深圳市政府于1990年3月成立了“深圳市房地产租赁管理办公室”，同年12月制定颁发了《深圳经济特区房地产租赁管理规定》(深府[1990]402号文)。1992年市人大获得立法权后于12月26日讨论通过了《深圳经济特区房地产租赁条例》，于次年5月1日正式实施。这是市人大颁布的第一个房地产法规，标志着深圳房地产租赁市场管理开始走上了正规化、法制化的轨道。《条例》的宗旨就是要维护深圳经济特区的房地产租赁市场秩序，保障当事人的合法权益。

 

根据《条例》第二条规定，所有进入市场的出租房地产，包括住宅、工商业用房、办公用房、仓库及其他用房(指深圳特区内有关主管机关批准搭建的临时性、简易性用房和室内停车场)，均属《条例》的适用范围。

 

 

2.房地产租赁为什么要实行许可制度

 

根据《深圳经济特区房地产租赁条例》第六条规定，房地产出租，须持有《房地产租赁许可证》(以下简称《许可证》;没有《许可证》的房地产不得出租。《许可证》由市主管机关统一印制，区主管机关发放，但市主管机关规定由其发放的除外。

 

实行许可制度，一方面规定出租房地产必须符合一定的条件和要求;另一方面为承租人租用合法的出租屋提供了保障。

 

3.如何申领《房地产租赁许可证》，有哪些具体规定申领《许可证》，房地产所有人首先须到出租屋所在地管理机关领取《房地产出租申请书》，填好后向租赁管理机关提交下列文件：

 

(1)《房地产出租申请书》

(2)房地产权利证书或证明其产权的其他有效证件(3)申请人身份或法律资格证明。

 

委托他人代管或共有的房地产出租，可由代管人或共有人申领《许可证》，但必须出具书面委托或共有人同意出租的证明书，同意书必须依法经过公证或认证。经房地产租赁管理所审查符合规定的，自房地产出租申请之日起15日内发给《许可证》;对不符合规定的，租赁管理所自收到申请之日起15日内给予书面答复。

 

4.房地产租赁为什么要办理登记

 

根据《深圳经济特区房地产租赁条例》第十条规定，房地产租赁关系的设立、变更，当事人应自签订租赁合同之日起10日内到出租屋所在地区主管机关办理登记手续。

 

实行登记制度，一方面对房地产租赁双方的合法关系予以保障，另一方面租赁过程中双方发生的矛盾和纠纷，便于政府主管部门的调解和跟踪管理;第三，便于有关部门介入出租屋的整治，利于出租屋的综合环境改善和提高。

 

5.如何办理租赁登记手续，有哪些具体规定

 

办理租赁登记，由当事人向出租屋所在租赁管理所申请并提交下列文件：

(1)《房地产租赁许可证》

(2)房地产租赁合同书

(3)承租人身份或法律资格证明。

 

租赁所应自接到租赁登记申请之日起5日内，对符合条例规定的予以登记;对不符合的，不予登记，并书面答复申请人。租赁所逾期不作出答复的，即视为予以登记，当事人应自逾期之日起15日内到租赁所办理登记手续。

 

6.哪些情形的房地产不予发给《许可证》，不能进入市场出租有下列情形之一的房地产，不予发给《许可证》：

 

(1) 没有产权、产权有争议的或受到限制的

(2) 共有房地产未取得其它共有人同意的

(3) 违章建筑

(4) 不符合安全标准的

(5) 已作为资产抵押，未经抵押权人同意的

(6) 土地使用权出让合同限制出租的

(7) 法律、行政法规、特区规章禁止出租的。

 

以上房地产不能进入市场出租，一经发现以非法租赁行为处罚，造成一切后果由出租当事人负责。

 

7.已经抵押的房地产出租，须具备哪些条件

 

须在取得抵押权人书面同意证明后，方能办理有关租赁手续。

 

8.没有办或正在办《房地产证》的房地产可否出租未进行产权登记或具有正当理由尚未办理产权登记的房地产出租，须提供付清房款证明的购房合同或能够证明其产权的红线图、《建筑许可证》和付清地价款的《土地使用合同》、有关主管机关批准搭建临进性、简易性住宅的批准文件，方可申领《许可证》。

 

 

9.对于不能转让的房地产，可否通过签订几十年的租赁合同的形式获得其实际的产权根据《深圳经济特区房地产租赁条例》第二十四条规定，住宅租赁不超过八年，其他用途房地产不超过十五年，审查合格的可予延期。因特殊情况一次性需超过上述期限的，须经市主管机关批准。因此，通过签订几十年的租赁合同的形式获得其实际的产权是不合法的。

 

10.改变用途出租房地产有什么问题

 

根据《深圳经济特区房地产租赁条例》第十三条规定，改变用途出租房地产，其合同主管机关不予登记。

 

11.承租房地产后改变用途会有什么问题

 

根据《深圳经济特区房地产租赁条例》第四十四条规定，承租人应按租赁合同约定，合理使用房地产，不得擅自改变房地产的结构和用途。另《条例》第三十四条第二款规定，承租人擅自改变房地产结构或约定用途，出租人有权解除租赁合同。

 

12.那些情形的租赁合同不予登记

 

有下列情形之一的，不予登记：

(1) 房地产出租人不是房地产所有人或合法使用人的

(2) 租赁合同期限超过规定期限的

(3) 租赁合同期限超过土地使用年限的

(4) 改变土地、房地产用途未经有关部门批准及补清地价款的

(5) 租赁合同内容违反《条例》及其他有关法律规定的。

 

13.办理房地产出租需要交纳哪些税费

 

办理房地产租赁手续所用的《许可证》、《房地产出租申请书》、《房地产租赁合同》等工本费和手续费均已包括在房地产租赁管理费的收取标准中，不再另收费。

 

根据《条例》第十九条规定，房地产出租人应按月租金的2%，向出租屋所在地区主管机关交纳房地产租赁管理费。收费时间从房地产租赁合同生效之日起计算，租赁管理部门收取房地产租赁管理费必须开具经深圳市财政局监印的“深圳市行政事业性收费房地产租赁管理费收据”。原则上按月收取管理费;如出租业主要求，租赁管理部门可一次性收取若干个月管理费，但不能跨年度预收。

 

根据国家税务总局《关于调整住房租赁市场税收政策的通知》，个人按市场价格出租的居民住房，应按3%的税率征收营业税，按4%的税率征收房产税。个人出租房屋取得的所得税按10%的税率征收个人所得税。

 

14.转租房地产时应注意什么问题

 

(1)承租人转租房地产须经出租人书面同意，方可将租赁房地产的一部分或全部转租第三人(2)转租人或受转租人应按《条例》规定订立租赁合同，并进行登记期最后时限，不得超过原租赁合同中约定的最后期限(4)转租期间，原租赁合同变更、解除或终止的，因转租而签订的租赁合同随之相应变更、解除或终止。

 

15.出租人有那些权利和义务

 

(一)出租人的基本权利：

(1)出租人依租赁合同约定向承租人收取租金

(2)出租人可按租赁合同约定向承租人收取不超过三个月租金数额的租赁保证金

(3)出租人有权对承租人使用房地产的情况进行监督，但不得对承租人正常、合理使用房地产进行干扰或妨碍

(4)出租人对承租人擅自改变房地产结构用途、擅自转租给第三人、拖欠租金超过合同约定期限或达三个月以上的有权解除合同，并追究承租人的有关责任

(5)租赁期限届满而双方又没有重新签订租赁合同的，出租人有权按合同约定的期限收回房地产(6)出租人转让房地产，而原租赁合同继续有效时，受让人必须承担原出租人的义务，并享受原出租人的权利。

 

(二)出租人的基本义务：

 

(1)出租人应按租赁合同约定的时间向承租人提供房地产

(2)出租人依租赁合同约定向承租人收取租金时，应开具税务部门统一印制的发票

(3)出租人应按月租金的2%，定期向区主管机关交纳房地产租赁管理费

(4)出租人应按租赁合同约定的责任，负责检查、维护房地产及其设施，保证房地产安全

(5)出租人改建、扩建或装修房地产须经承租人同意。按规定须经有关部门批准的，应报请批准。

 

16.承租人有哪些权利和义务

 

(一)承租人的基本权利有：

 

(1)出租人有下列行为之一的，承租人有权拒绝交付部分或全部租金，并可解除租凭合同。

 

出租人未按租赁合同约定的时间向承租人提供房地产出租人向出租人收取租金以外的其他费用

 

出租人对承租人正常、合理使用房地产进行干扰或妨碍出租人未按租赁合同约定的责任负责检查、维护房地产及其设施，以致影响房地产安全。

 

(2)出租人违反租金管制规定，收取租金高于标准租金的，承租人有权拒绝交付超过标准租金的部分。

 

(3)出租人经承租人书面通知仍不修缮房地产的，承租人可报请区主管机关即时进行核查，经同意后自行修缮，由此发生的费用，由出租人支付。

 

(4)租赁期限届满，承租人可按《条例》第二十八条规定向出租人提出续租要约，在同等条件下，承租人有优先承租权。

 

(5)出租人出售已出租房地产，须提前一个月书面通知承租人;在同等条件下，承租人有优先购买权。

 

(二)承租人的基本义务：

 

(1)承租人应按租赁合同约定向出租人交付租金;否则应向出租人支付合同约定的违约金。

(2)承租人因自己的原因不能行使对房地产的使用权，不免除交付租金的义务。

(3)承租人应按租赁合同的约定，合理使用房地产，不得擅自改变房地产的结构和用途;确需改变或进行装修的，应征得出租人的同意;按规定须经有关部门批准的，应报请批准。由此发生的费用，由承租人承担。

(4)租赁期间，因房地产出现缺陷而影响房地产正常使用的，承租人应采取有效措施防止缺陷扩大，并立即书面通知出租人，同时报区主管机关备案。

(5)承租人因使用不当，造成房地产损坏的，应负责修缮并支付由此发生的费用。

(6)租赁期间，承租人未解除租赁关系而自行迁出，由第三人占用致使出租房地产受到损坏的，承租人与第三人应负连琏赔偿责任。

(7)租赁期限届满，承租人未经出租人同意或未与出租人达成续租协议而逾期不迁出的，应加倍向出租人交付租金;造成出租人损失的，应负赔偿责任。

 

17.哪些是违法租赁行为

 

根据《条例》规定，违法的房地产租赁行为主要有以下三类：

 

第一类：无《许可证》的房地产出租(包括公开出租，拒不办理《许可证》和租赁登记手续;或以“承包”、“合作”、“借住”等形式隐瞒或变相出租第二类：依据《条例》规定不予发给《许可证》或不予租赁登记的房地产出租第三类：租赁当事人不交纳税款或房地产租赁管理费的;或行政划拨、减免地价款的房地产出租不交纳或迟延交纳补交地价款的。

 

18.对违法租赁行为有哪些处罚

 

有以下规定：

 

(1)《条例》第五十八条：“违反本条例第六条规定，无《许可证》而出租房地产的，没收其非法所得，并处以非法所得一倍以下罚款”。

(2)《条例》第六十条：“租赁当事人违反本条例第十条规定，出租房地产而不进行登记的，对出租人处以月租金一至二倍罚款，并追缴管理费和滞纳金;情节严重的，吊销《许可证》。对有过错的承租人或受转租人处以一倍以下罚款”。

(3)《条例》第六十四条规定：“出租人或转租人违反本条例第十九条第一款或第二款规定，不交纳或迟延交纳房地产租赁管理费，主管机关可责令其交纳，每迟延一日，按应交管理费的数额收取3‰的滞纳金。”

 

19.可否采用“承包”的方式租赁企业房地产

 

凡符合以下条件的“承包”企业无须办理房地产租赁手续;否则，视为以“承包”名义隐瞒出租行为，必须到当地租赁所办理有关租赁手续：

 

(1)发包方和承包方之间为雇佣与被雇拥关系，承包方应为本企业员工，办理了有关用工手续，承包企业后，其劳资关系不变

 

(2)企业承包应具备经公证机关公证的承包合同书，并到工商行政管理部门办理《营业执照》登记变更手续(即企业性质应变更为承包)。

 

 

20.哪些涉及房地产的“合作”、“合资”企业无须办理房地产租赁手续凡符合以下条件的“合作”、“合资”企业无须办理房地产租赁手续;但若房地产所有人不参与企业经营，只以收取保底利润为条件的，一律视为房地产租赁关系，必须到当地租赁所办理有关租赁手续：

 

(1)以房产折资入股的“合作”、“合资”企业须经政府有关部门批准并按《公司法》办理资产转移手续(产权属合作或合资企业所有)。

(2)房地产所有人与企业之间应是一种共同经营、共担风险、共享利益的关系。

 

 

21.原出租人死亡，租赁合同是否继续有效

 

由合法继承人提供持证人的死亡证明，经司法部门公证后，收回已发出的《许可证》，然后发给一年以下的《许可证》，办理产权继承手续后，再按《条例》规定发给《许可证》。

 

 

22.在哪些情况下，出租人有权解除租赁合同

 

在下列情况下，出租人有权解除租赁合同：

 

(1)承租人利用房地产进行非法活动，损害公共利益和他人利益的

(2)承租人擅自改变房地产结构和约定用途的

(3)承租人擅自将房地产转租给第三人的

(4)承租人超过合同约定的期限或合同未约定，拖欠租金达三个月以上的。

 

同时，因上赔偿。

 

 

23.出租方可否收取房地产租赁保证金

 

可以，根据《条例》第三十条第二款规定：出租人可按租赁合同约定向承租人收取不超过三个月租金数额的租赁保证金。保证金的返还方式，由当事人在合同中约定。

 

 

24.承租人可否利用房地产的外墙、屋顶做招牌、广告经出租人同意，承租人可以利用房地产的外墙、屋顶做招牌、广告，但收益权归出租人享有;租赁合同另有约定的除外。

 

 

25.租赁期限届满，出租人是否可以收回房地产出租人于租赁期限届满时要收回出租房地产的，应书面通知承租人迁出房地产。到期不通知且收取承租人所付房租的，视为默示同意承租人继续延期，延续租期时间以承租人交付的租金核算。